부동산 양도세는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고하고, 해외주식은 판 해의 다음 해 5월에 확정신고합니다. 두 경우 모두 홈택스에서 신고할 수 있지만, 같은 해 부동산을 여러 건 팔았거나 과세 대상 국내주식도 거래했다면 확정신고 대상인지 추가로 살펴야 합니다.
부동산, 주식, 양도세 신고 방법 핵심 요약
- 부동산: 건별 예정신고 후, 같은 해 2건 이상 양도했다면 다음 해 5월 합산 확정신고 여부를 확인합니다.
- 해외주식: 예정신고 없이 다음 해 5월 1일~31일 확정신고합니다. 이익이 연 250만원 이하이거나 손실이어도 신고 대상입니다.
- 기한을 놓쳤다면 홈택스의 기한 후 신고를 이용합니다. 무신고 가산세와 납부지연 가산세는 별도로 계산됩니다.
부동산, 주식, 양도세 신고 방법과 신고기간
부동산은 거래 건별 예정신고가 기본이고, 해외주식은 연간 양도 결과를 모아 확정신고합니다. 과세 대상 국내주식에는 반기별 예정신고가 적용됩니다. 신고서는 홈택스·손택스에서 전자제출하거나 주소지 관할 세무서에 직접 또는 우편으로 낼 수 있습니다.
부동산 양도일과 예정신고 기한
부동산 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 합니다. 양도일은 원칙적으로 잔금 청산일입니다. 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일을 기준으로 합니다. 예를 들어 7월 15일 잔금을 청산했다면 9월 30일까지 신고합니다.
부담부증여는 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월입니다. 마지막 날이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날이면 다음 날까지 신고할 수 있습니다. 토지거래허가구역의 토지를 허가 전에 대금 청산했다면 허가일이 속한 달 말일부터 2개월이며, 허가 전에 지정이 해제됐다면 해제일을 기준으로 합니다.
부동산 양도세 홈택스 신고 순서
- 홈택스에 로그인해 세금신고 → 양도소득세 신고 → 양도소득세 신고하기로 이동합니다.
- 정기신고에서 예정신고를 선택하고 일반신고 또는 부동산 등 간편신고를 엽니다.
- 양도·취득가액과 필요경비를 입력하고 증빙서류를 첨부한 뒤 신고서를 제출합니다.
- 신고내역과 납부할 세액을 확인하고 기한 안에 납부합니다.
간편신고는 부동산·분양권 1개를 양도하고, 양도·취득가액이 모두 실지거래가액이며 감면을 적용하지 않는 경우에 이용합니다. 유형이 헷갈리면 화면의 맞춤신고 찾기를 선택합니다. 손택스에서도 전자신고할 수 있습니다.
인증 방식에 따라 신고대상 부동산 불러오기로 등기 정보를 채울 수 있습니다. 이 기능은 양도일이 속한 달의 다다음 달 1일 이후 이용할 수 있으며, 불러온 정보와 실제 거래 내용을 대조해야 합니다. 국세청이 보유한 일부 취득세·수수료 자료도 선택해 채울 수 있고, 빠진 실제 지출은 증빙에 따라 직접 입력합니다.
신고할 준비가 됐다면 아래 화면에서 예정신고 유형을 선택합니다.
부동산 신고 서류와 납부
- 거래 증빙: 양도·취득 매매계약서 사본
- 필요경비 증빙: 자본적지출액, 중개수수료·법무사수수료 등 양도비 지출 자료
- 증빙 제출: 홈택스 신고 부속·증빙서류 제출에서 PDF 첨부, 손택스 촬영 또는 가상팩스번호 이용
등기부등본, 토지·건축물대장, 개별공시지가는 담당 공무원이 확인할 수 있어 제출을 생략할 수 있습니다. 납부는 가상계좌 이체, 카드·간편결제, 납부서 출력 후 은행·우체국 방문 중 선택합니다. 카드 납부 수수료는 신용카드 0.7%, 체크카드 0.4%로 납세자가 부담합니다.
세액이 1천만원을 넘으면 신고서에 분납세액을 적고 납부기한 후 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 세액이 2천만원 이하이면 1천만원 초과분, 2천만원 초과이면 세액의 50% 이하가 분납 대상입니다. 지방소득세는 별도로 위택스에 신고·납부하며, 홈택스 신고내역의 신고이동 버튼으로 이동할 수 있습니다.
잔금 청산일을 기준으로 기한을 계산하고, 등기를 먼저 했다면 등기접수일을 적용합니다. 홈택스에서 거래금액과 경비를 입력해 제출한 뒤 세액과 지방소득세를 각각 납부합니다.
같은 해 부동산 2건을 판 경우
각 거래를 기한에 맞춰 예정신고하고, 다음 해 5월 1일~31일에 부동산 양도소득을 합산해 확정신고합니다. 두 번째 예정신고에서 먼저 판 부동산까지 합산했고 확정신고로 달라질 세액이 없다면 확정신고는 하지 않아도 됩니다.
합산하면 누진세율과 연 250만원 기본공제의 적용 결과가 달라질 수 있습니다. 홈택스의 예정신고 내역 불러오기를 이용하고, 예정신고 때 빠뜨린 필요경비가 있다면 확정신고에 증빙과 함께 반영합니다. 부동산 양도소득을 주식·파생상품 소득과 합산하지는 않습니다. 부동산 한 건만 팔아 예정신고를 마쳤다면 일반적으로 확정신고 의무는 없습니다.
국내주식과 해외주식의 신고기간
| 자산 | 예정신고 | 확정신고 |
|---|---|---|
| 과세 대상 국내주식 | 양도 반기 말일부터 2개월 | 다음 해 5월 1일~31일 |
| 해외주식 | 없음 | 다음 해 5월 1일~31일 |
국내주식은 상장주식 대주주, 상장주식 장외거래 소액주주, 비상장주식 양도 등이 신고 대상입니다. 장내거래 소액주주는 양도소득세 신고 대상이 아닙니다. 해외주식은 양도소득이 생기면 국세청 안내문을 받지 않았더라도 확정신고해야 합니다. 2025년에 판 해외주식의 신고 마감일은 휴일에 따른 연장으로 2026년 6월 1일이었고, 2026년에 판 주식은 2027년 5월 신고 대상입니다.
해외주식 양도세 확정신고 순서
- 거래 증권사에서 해당 연도 주식양도소득금액 계산보조자료를 받습니다.
- 홈택스 세금신고 → 양도소득세 신고 → 양도소득세 신고하기 → 정기신고에서 확정신고를 선택합니다.
- 연간 양도가액·취득가액·필요경비와 공제 내용을 입력하고 신고서를 제출합니다.
- 신고 결과에 납부세액이 있으면 기한 안에 납부하고 지방소득세도 별도로 신고합니다.
손택스에서는 세금신고 → 양도소득세 신고 → 양도소득세 일반신고에서 확정신고할 수 있습니다. 서면 신고서를 주소지 관할 세무서에 제출하는 방법도 있습니다. 증권사의 계산보조자료를 제출하면 계산명세서와 필요경비 증빙을 생략할 수 있습니다.
해외주식 이익 250만원 이하·손실일 때
해외주식 양도소득이 연 250만원 이하이거나 손실이라 낼 세금이 0원이어도 확정신고 의무가 있습니다. 소득세법 제110조 제2항은 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 확정신고 규정을 적용합니다. 다만 무신고 가산세는 무신고 납부세액의 20%이므로 납부할 세액이 0원이면 그 가산세도 0원입니다.
연 250만원 기본공제는 과세 대상 국내주식과 해외주식 소득을 합친 금액에 한 번만 적용합니다. 같은 해 해외주식 손실은 과세 대상 국내주식 이익과 확정신고 때 통산할 수 있지만, 장내거래 소액주주 손익은 통산 대상이 아닙니다. 남은 손실은 다음 해로 넘길 수 없습니다. 국내주식 예정신고에서 해외주식 손실을 미리 빼면 과소신고 가산세가 생길 수 있습니다.
과세 대상 국내주식은 반기별 예정신고 기한을 확인하고, 해외주식은 다음 해 5월에 확정신고합니다. 연 250만원 기본공제는 두 주식 소득에 각각 적용하는 공제가 아닙니다.
양도세 신고 안하면 가산세는 얼마나 붙나요?
신고 의무가 있는데 기한을 넘기면 일반적인 무신고 가산세는 납부할 세액의 20%입니다. 세금도 제때 내지 않았다면 미납세액에 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 별도로 붙습니다. 해외주식에는 예정신고 의무가 없으므로 예정신고를 하지 않았다는 이유로 가산세를 매기지 않습니다.
| 상황 | 가산세 |
|---|---|
| 무신고 | 무신고 납부세액의 20% |
| 과소신고 | 덜 신고한 세액의 10% |
| 납부지연 | 미납세액 × 미납일수 × 0.022% |
부정행위가 있는 무신고·과소신고는 40%가 적용됩니다. 납부지연 일수는 납부기한 다음 날부터 실제 납부일 전날까지 계산합니다. 예정신고 때 이미 가산세가 부과된 부분에는 확정신고 때 무신고 가산세를 중복 부과하지 않습니다.
예정신고를 놓쳤을 때 기한 후 신고
예정신고도 의무입니다. 기한을 놓쳤다면 홈택스 양도소득세 신고하기 → 기한 후 신고에서 신고합니다. 법정신고기한이 지난 뒤 자진 신고하는 시점에 따라 무신고 가산세가 감면됩니다.
| 법정신고기한 후 | 감면율 |
|---|---|
| 1개월 이내 | 50% |
| 1개월 초과~3개월 이내 | 30% |
| 3개월 초과~6개월 이내 | 20% |
예정신고를 놓쳤더라도 확정신고 기한까지 기한 후 신고하면 무신고 가산세 50% 감면 규정이 적용됩니다. 예정신고를 했지만 세액을 적게 신고했다면 수정신고 메뉴를 이용합니다. 확정신고 기한까지 수정신고하면 과소신고 가산세를 50% 감면받을 수 있습니다. 세무서의 결정·경정을 미리 알고 신고한 경우에는 감면되지 않으며, 납부지연 가산세는 이 감면 대상이 아닙니다.
기한 후 신고로 무신고 가산세를 감면받아도, 세금을 늦게 낸 기간의 납부지연 가산세는 남습니다.
기한 후 신고를 했지만 세금을 못 냈을 때
기한 후 신고를 마쳤다면 무신고 가산세 감면은 유지됩니다. 그러나 미납세액에는 법정납부기한 다음 날부터 납부고지일 전날까지, 고지 전에 납부하면 납부일 전날까지 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 계속 계산됩니다.
납부고지서의 지정납부기한까지도 내지 않으면 미납세액의 3%가 한 번 추가됩니다. 이후에는 월 0.67%가 최대 5년간 붙을 수 있습니다. 다만 고지서별·세목별 세액이 150만원 미만이면 월 0.67%는 적용하지 않으며, 3%는 적용됩니다. 세액이 1천만원을 넘는다면 분납 대상인지 확인할 수 있습니다.
신고하지 않았다면 기한 후 신고를 먼저 하고, 이미 적게 신고했다면 수정신고합니다. 신고 후에도 미납세액의 납부지연 가산세는 납부할 때까지 계산됩니다.
자주 묻는 질문
부동산 잔금일과 등기접수일 중 어느 날부터 신고기한을 계산하나요?
원칙은 잔금 청산일입니다. 잔금 청산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일을 양도일로 봅니다.
같은 해 부동산을 두 번 팔면 확정신고도 해야 하나요?
각 거래를 예정신고하고 다음 해 5월에 합산 확정신고합니다. 두 번째 예정신고에서 앞선 거래를 합산했고 확정신고로 달라질 세액이 없다면 확정신고는 생략할 수 있습니다.
해외주식 이익이 250만원보다 적거나 손실이면 신고하지 않아도 되나요?
아닙니다. 납부할 세금이 0원이어도 다음 해 5월 확정신고 대상입니다. 납부할 세액이 0원이면 무신고 가산세도 0원입니다.
국내주식과 해외주식에 250만원씩 각각 공제받나요?
아닙니다. 과세 대상 국내주식과 해외주식의 양도소득을 합쳐 연 250만원을 한 번 공제합니다.
양도세 신고만 늦게 하고 세금은 더 나중에 내도 되나요?
기한 후 신고는 할 수 있지만, 미납세액에는 법정납부기한 다음 날부터 납부지연 가산세가 계산됩니다. 고지서의 지정납부기한까지도 내지 않으면 추가 가산세가 붙습니다.
거래일과 자산 종류에 맞는 신고기한을 먼저 계산한 뒤 홈택스에서 해당 신고 유형을 선택하면 됩니다. 이미 기한을 넘겼다면 신고를 미루는 동안 납부지연 가산세가 늘 수 있으므로 신고와 납부를 함께 진행합니다.
출처
- 국세청 — 양도소득세 신고납부안내
- 국세청 — 양도소득세 개요
- 국세청 — 양도소득세 법정 신고기한
- 국세청 — ’25년 귀속 양도소득세, 홈택스로 편리하게 신고하세요
- 국세청 — 주식등 양도소득세
- 국세청 — 양도소득세 가산세 요약표
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제110조
- 국가법령정보센터 — 국세기본법 제48조
- 국가법령정보센터 — 국세기본법 제47조의4
- 국가법령정보센터 — 국세기본법 시행령 제27조의4