전세사기 최소보장제는 경·공매 등으로 회복한 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 현금으로 지원하는 제도입니다. 2026년 11월 13일 시행되며, 시행 전에 경·공매가 끝난 피해자도 대상에 포함됩니다.
전세사기 최소보장제 핵심 요약
피해자 결정을 받은 뒤 회복액이 보증금의 3분의 1보다 적으면 차액을 LH에 신청할 수 있습니다. 온라인 접수는 2026년 11월 10일, LH 지역본부 접수는 11월 13일 시작합니다. LH 매입 지원액 등은 회복액에 포함되고 공공임대 지원과는 선택이 필요합니다.
전세사기 최소보장제 대상과 소급 적용
최소지원금 대상
최소지원금 대상은 특별법에 따라 전세사기피해자 등으로 결정된 제2조 제4호 가목 또는 다목 임차인 중, 경·공매 종료 후 피해회복금 합계가 보증금의 3분의 1보다 적은 사람입니다. 다목 임차인은 보증금 5억 원 이하, 임대인의 반환채무 미이행 의도 확인, 전입신고·확정일자 등의 인정 요건을 갖춰야 합니다. 특별법은 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인에게 적용됩니다.
신청할 수 없는 경우
- 대한민국 국적이 없는 사람
- 보증금이 5억 원을 초과하는 나목 임차인
- 피해주택을 직접 매수한 피해자(셀프낙찰)
- 경·공매에서 배당요구·배분요구를 하지 않은 피해자
마지막 배당요구·배분요구 제한은 2026년 11월 13일 전에 최초 경매개시결정 등이 있었던 경우에는 적용되지 않습니다.
시행 전 경·공매가 끝난 피해자
이미 경·공매가 끝났거나 시행 전에 피해자로 결정됐어도 신청할 수 있습니다. 시행 전 피해자 결정자의 3년 신청기간은 시행일인 2026년 11월 13일부터 계산해 2029년 11월 13일까지입니다.
피해자 결정과 회복액 요건을 함께 충족해야 하며, 시행 전 경·공매 종료자도 포함됩니다. 피해주택을 직접 낙찰받은 경우(셀프낙찰)는 신청할 수 없습니다.
지원금 계산과 피해회복금 차감
보증금 3분의 1은 추가 지급액이 아닙니다
최소지원금 = 임차보증금의 3분의 1 − 피해회복금입니다. 이미 회복한 돈이 3분의 1 이상이면 최소지원금은 없습니다.
국토교통부 예시에서 보증금 1억 원에 경매 배당 1,000만 원을 받고 다른 회복액이 없다면 최소지원금은 약 2,333만 원입니다. 배당이 0원이고 임대인 파산 등으로 돌려받은 돈도 없다면 약 3,333만 원입니다.
손해배상과 LH 지원액도 회복금에 포함됩니다
- 경·공매 배당액·배분액
- 임대인 또는 공인중개사에게 변제받은 금액: 공인중개사법상 손해배상액, 미납 월세 등으로 배당표의 채권원금에 반영된 실질 회수액 포함
- LH 피해주택 매입에 따른 경매차익 지원액과 공공임대 임대료 재정지원액
지방정부 지원금이나 금융지원처럼 특별법·시행령이 피해회복금으로 정하지 않은 금액은 이 계산에서 차감하지 않습니다.
경·공매 종료 전 선지급금
신탁사기 등 무권계약 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 선지급금을 받을 수 있습니다. 보증금의 3분의 1에서 임대인 등의 변제액과 선지급 전 임대료 재정지원액을 빼고 먼저 지급한 뒤, LH 매입 경매차익이 생기면 추가 지급해 정산합니다. 선지급금을 받으면 최소지원금은 따로 신청할 수 없습니다.
지원금을 받은 뒤 보증금을 더 돌려받으면 지체 없이 신고하고 해당 금액을 반납해야 합니다. 미신고·미반납 시 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
보증금의 3분의 1을 전액 더 받는 방식이 아니라, 배당·손해배상·일부 LH 지원액을 뺀 부족분을 받습니다.
전세사기 최소보장제 신청방법
피해자 결정을 먼저 신청하는 순서
LH 신청에는 피해자 결정문이 필요합니다. 결정문이 없다면 다음 순서로 신청합니다.
- 전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인으로 신청하거나 피해주택 소재지 관할 시·도에 방문합니다.
- 결정 신청서와 임대차계약서 사본을 제출하고 신분증을 제시합니다. 행정정보 공동이용에 동의하지 않았다면 주민등록표 초본도 냅니다.
- 해당하는 경우 파산·회생 결정문, 경·공매 개시 서류, 집행권원, 임차권등기 서류를 추가합니다.
- 시·도 조사와 국토교통부 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 결정을 받습니다.
시·도 조사는 30일 이내, 위원회 심의는 30일 이내이며 심의는 한 차례 15일 연장할 수 있습니다. 결정이 부결되면 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부에 이의신청할 수 있습니다. 지원관리시스템의 이의신청 메뉴도 이용할 수 있으며, 위원회는 이의신청일부터 20일 이내에 재심의합니다. 피해자 결정 문의는 1600-9640입니다.
LH 최소지원금 신청 순서
- 제3자 낙찰이라면 경·공매 배당이 완료됐는지 확인합니다. LH에 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정 후 LH의 개별 안내에 따릅니다.
- 2026년 11월 10일부터 LH 청약플러스에 인증서로 로그인해 신청서와 첨부서류를 제출합니다. 11월 13일부터는 LH 지역본부 방문·우편 접수도 가능합니다.
- LH의 확인·심사 후 지급결정 통지를 받습니다. 결정·통지는 신청일부터 90일 이내이며, 보완이 필요하면 30일 연장될 수 있습니다.
- 지급결정에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 이내 LH에 이의신청합니다.
선지급금은 경·공매 종료 전 신청할 수 있습니다. LH 청약플러스에서 지급 대상 자가진단도 가능하며, 최소지원금·선지급금 문의는 LH 콜센터 1600-1004입니다.
LH 신청 서류와 기한
- 필수: 피해자 결정문, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 신분증명서, 피해주택 부동산등기사항전부증명서
- 해당자 추가: 신탁사기 피해자의 신탁원부, 최소지원금 신청자의 배당표·배분계산서, 임대인 등에게 변제받은 사실을 보여 주는 서류
신청기간은 피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내 또는 경·공매 절차 완료일부터 1년 이내입니다. 시행 전에 결정된 사람에게는 앞서 설명한 2029년 11월 13일 기한이 적용됩니다.
피해자 결정문을 받은 뒤 배당 완료 또는 LH 경매차익 산정 시점에 맞춰 LH에 신청합니다. 온라인은 11월 10일, 지역본부는 11월 13일부터 접수합니다.
LH 매입·공공임대와 함께 받을 수 있는지
LH 피해주택 매입을 요청한 경우
LH에 피해주택 매입을 요청했어도 최소지원금을 신청할 수 있습니다. 다만 매입에 따른 경매차익과 공공임대 임대료 재정지원액은 피해회복금으로 계산해 지원금에서 뺍니다.
공공임대 주거지원과 현금 지원의 선택
최소지원금이나 선지급금을 받으면 특별법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다. 공공임대 거주 지원을 계속 받을지, 현금 부족분을 받을지 비교해야 합니다.
LH 매입 요청과 최소지원금 신청은 함께 가능하지만 지원액을 계산에 반영합니다. 현금 지급을 받으면 해당 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다.
자주 묻는 질문
경매가 시행 전에 끝났는데도 신청할 수 있나요?
네. 다른 대상 요건을 충족하면 신청할 수 있습니다. 시행 전에 피해자로 결정됐다면 신청기한은 2029년 11월 13일까지입니다.
보증금 1억 원을 한 푼도 돌려받지 못했다면 얼마를 받나요?
다른 피해회복금도 없다면 최소지원금은 약 3,333만 원입니다. 보증금 전액을 지급하는 제도는 아닙니다.
피해자 결정이 부결되면 다시 신청할 수 있나요?
결정 송달일부터 30일 이내 국토교통부에 이의신청할 수 있습니다. 지원관리시스템에서도 이의신청할 수 있습니다.
셀프낙찰을 했거나 배당요구를 하지 않았다면 대상인가요?
피해주택을 직접 매수한 사람은 신청할 수 없습니다. 배당요구·배분요구를 하지 않은 사람도 원칙적으로 제외되지만, 2026년 11월 13일 전에 최초 경매개시결정 등이 있었다면 그 제한은 적용되지 않습니다.
LH 매입을 요청한 상태에서 최소지원금을 받을 수 있나요?
신청할 수 있습니다. 다만 경매차익과 임대료 재정지원액은 회복금에 포함되며, 최소지원금을 받으면 특별법상 해당 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다.
피해자 결정 여부와 회복액을 확인한 뒤 LH 신청 시점에 맞춰 서류를 제출하면 됩니다. 공공임대 지원을 이용 중이라면 현금 지원과의 선택 조건을 먼저 비교하세요.
출처
- 국토교통부 — 전세사기피해자 최소보장제 시행 보도자료·Q&A
- 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
- 대한민국 정책브리핑 — 전세사기 피해 보증금 최소 3분의 1 회복 보장