임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지 관할 법원에 방문하거나 대법원 전자소송으로 신청할 수 있습니다. 신청만 마치고 이사하지 말고, 등기사항증명서에 임차권등기가 기입됐는지 먼저 확인해야 합니다.
임차권등기명령 신청 방법 핵심 요약
계약 종료와 미반환 보증금을 확인한 뒤 계약서·전입 자료·등기사항증명서 등을 준비해 관할 법원 또는 전자소송에 신청합니다. 1주택에 임대인·임차인이 각 1명인 경우 직접 신청 비용은 46,200원이며, 이사·전출은 등기 기입을 확인한 뒤 진행합니다.
신청할 수 있는 시점과 대상 주택
주택 임대차가 끝났고 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있습니다. 월세 보증금도 해당하며, 계약 만료 전에는 신청할 수 없습니다.
- 기간 만료·합의 해지: 임대차가 종료된 뒤 신청합니다.
- 묵시적 갱신 후 해지 통고: 임차인이 해지를 통고한 뒤 3개월이 지나 임대차가 종료돼야 합니다.
- 기간을 정하지 않은 임대차의 해지 통고: 통고 후 1개월이 지나야 합니다.
원칙적으로 등기된 주택이 대상이므로 무허가 건물은 신청할 수 없습니다. 다가구주택의 일부를 임차했다면 임차 범위를 표시한 도면을 첨부합니다. 등기부상 용도가 사무실·지하실이어도 실제 주거용으로 사용했다면 이를 증명하는 서류를 내고 신청할 수 있습니다. 대항력을 잃은 임차인도 신청할 수 있지만 전차인은 신청 대상이 아닙니다.
임대차가 종료되고 보증금이 남아 있어야 합니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통고만으로 곧바로 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
임차권등기명령 신청 방법: 법원 방문과 전자소송
관할 법원에 방문해 접수하는 순서
- 임차주택 소재지의 관할 지방법원·지원·시군법원을 찾습니다.
- 주택임차권등기명령신청서와 첨부서류를 작성·준비합니다.
- 비용을 납부하고 영수증과 함께 법원에 접수합니다.
관할이 헷갈리면 법원 관할법원 찾기에서 임차주택 주소를 기준으로 확인할 수 있습니다.
전자소송으로 제출하는 순서
- 대법원 전자소송포털에 사용자등록 후 로그인합니다.
- 서류제출 → 민사서류 → 민사신청 → 주택임차권 등기명령 신청서를 선택합니다.
- 신청 내용을 입력하고 계약서 등 소명서류를 파일로 첨부합니다.
- 제출 단계에서 인지·송달료를 전자납부하고 신청서를 제출합니다.
상가 임차인은 주택용 신청서가 아닌 ‘상가임차권 등기명령 신청서’를 선택해야 합니다.
집주인이 연락을 받지 않거나 동의하지 않아도 신청할 수 있습니다. 법원은 변론 없이 결정하므로 집주인의 출석도 필요하지 않습니다. 다만 임대차가 끝났다는 사실은 자료로 소명해야 합니다.
방문 접수는 임차주택 관할 법원에 서류와 납부 영수증을 내고, 전자소송은 로그인 후 신청서 작성·파일 첨부·전자납부 순으로 제출합니다.
신청 전 준비할 서류
- 신청서: 주택임차권등기명령신청서 1부
- 계약 자료: 확정일자가 보이는 임대차계약서 사본 1부
- 전입 자료: 전입일자가 나오는 주민등록등본 또는 초본 1통
- 주택 자료: 건물 등기사항증명서 1통과 부동산 목록 5부
- 납부 자료: 송달료·등록면허세·수입인지·등기신청수수료 납부 영수증
- 종료 자료: 계약 만료나 해지 통고 등 임대차 종료를 소명할 자료
집주인과 연락이 끊겼다면 해지 의사를 전달한 내용증명과 배달증명, 문자 출력물, 녹취서, 의사표시 공시송달 결정문 등 상황에 맞는 종료 소명자료를 준비합니다. 주택 일부를 임차했다면 임차 부분을 표시한 도면도 첨부합니다. 전자소송에서는 같은 자료를 파일로 제출합니다.
법원 양식과 칸별 작성안내를 내려받아 계약서·전입 자료의 날짜를 대조하며 작성할 수 있습니다.
신청서 작성법: 날짜·보증금·임차범위
당사자와 신청취지 적기
신청인에는 임차인의 성명·주민등록번호·주소·연락 가능한 전화번호를 적습니다. 피신청인에는 임대인의 성명 또는 명칭과 주소를 적고, 법인이라면 법인명·대표자·법인등록번호·본점 소재지를 기재합니다. 대리인이 신청한다면 대리인의 성명과 주소도 적습니다.
신청취지에는 ‘별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다 라는 결정을 구합니다’라는 취지로 적습니다. 별지 부동산 목록의 지번·구조·층별 면적은 등기사항증명서와 맞춰 기재합니다.
계약일·미반환 보증금·전입일 구분하기
- 임대차계약일자: 계약서에 기재된 계약 체결일
- 임차보증금액: 신청 당시 돌려받지 못한 보증금
- 차임: 월세라면 계약상 차임, 등기하지 않은 전세계약이라면 공란
- 주민등록일자: 전입신고일
- 점유개시일자: 실제 입주한 날
- 확정일자: 계약서에 찍힌 확정일자
보증금이 증액됐다면 처음 낸 금액만 적지 않습니다. 증액 계약서와 반환 내역을 대조해 신청 시점의 미반환 보증금을 적고, 재계약·증액 날짜와 증액분의 확정일자는 신청이유의 경과에 따로 기재합니다.
다세대·다가구 임차범위와 신청이유 적기
아파트·다세대주택처럼 구분된 한 세대 전체를 임차했다면 임차범위를 건물 전부로 적습니다. 단독·다가구주택의 일부만 임차했다면 층과 위치, 면적을 특정하고 별지 도면으로 그 부분을 표시합니다.
신청이유에는 계약 체결일, 보증금·차임, 계약 종료 원인과 종료 경과를 날짜 순서로 적습니다. 대항력을 취득했다면 점유 시작일과 주민등록일을, 우선변제권을 취득했다면 확정일자도 적습니다. 재계약·증액 경과가 길다면 신청이유란에 ‘별지와 같다’고 쓰고 별도 용지를 신청서 바로 뒤에 붙일 수 있습니다.
보증금 칸에는 미반환액을, 주민등록일에는 전입신고일을, 점유개시일에는 실제 입주일을 적습니다. 일부 임차 주택은 도면으로 범위를 특정합니다.
임차권등기명령 비용과 법무사 보수
직접 신청할 때 드는 비용
주택 1개, 임대인과 임차인이 각 1명인 경우 납부액은 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 수입인지 | 2,000원 |
| 송달료 | 33,000원 |
| 등록면허세·지방교육세 | 7,200원 |
| 등기신청수수료 | 4,000원 |
| 합계 | 46,200원 |
송달료는 1회분 5,500원에 3회분과 당사자 2명을 곱한 금액입니다. 당사자가 1명 늘면 송달료 16,500원이 추가됩니다. 전자소송에서는 제출 과정에서 인지·송달료를 전자납부하며, 등록면허세와 등기신청수수료 납부자료도 챙겨야 합니다.
법무사에게 맡길 때의 보수
법무사 보수는 위 납부액과 별도입니다. 대한법무사협회 보수기준에는 ‘임차권등기명령 신청서’라는 독립 항목이 없어 적용되는 서류 유형과 소송물가액에 따라 상한이 달라집니다.
| 서류 유형 | 3,000만원 이하 | 3,000만원 초과~2억원 |
|---|---|---|
| 보전처분·집행·비송사건 신청서 | 56만원 | 56만원 + 초과액의 0.1% |
| 그 밖의 문안을 요하는 민사신청 서류 | 26만원 | 26만원 + 초과액의 0.01% |
표의 두 유형 중 어느 기준이 적용되는지와 실제 보수는 맡길 업무를 설명하고 견적을 받아 확인해야 합니다. 복잡한 사건의 가산보수와 인지·송달료 등 실비는 별도이며, 소송물가액이 없거나 산정할 수 없으면 보수기준상 5,000만원으로 봅니다.
직접 신청 비용은 위 조건에서 46,200원입니다. 법무사에게 맡기면 사무소 보수와 실비 부담을 별도로 확인해야 합니다.
신청·등기 비용을 임대인에게 청구하는 방법
임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 수입인지·송달료·등록면허세·등기신청수수료의 납부 영수증을 보관해 실제 지출액을 정리합니다.
대법원 2025년 4월 24일 판결에 따르면 소송비용액 확정절차를 거치지 않고 직접 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 청구와 함께 요구하거나, 임대인이 주장하는 밀린 월세 등 금액과 상계하는 방법도 가능합니다.
접수 후 보정·송달·등기 확인과 이사 시점
보정명령과 진행 상황 확인
법원에서 보정명령이 오면 정해진 기한 안에 보정서를 제출합니다. 전자소송에서는 비용 누락에 ‘보정서(등록세,등기수수료,송달료)’, 신청취지·신청이유 정정에 ‘신청취지 및 신청이유 변경신청서’를 사용할 수 있습니다.
- 접수 후 사건번호를 확인합니다.
- 법원 ‘나의 사건검색’ 또는 전자소송 ‘나의전자소송’에서 진행 상황과 보정명령을 확인합니다.
- 결정 후 건물 등기사항증명서를 발급받아 임차권등기 기입 여부를 확인합니다.
법령에 정해진 처리기한은 없습니다. 법원 민원상담사례는 신청 후 1~2주쯤 등기사항증명서를 발급받아 확인하도록 안내하지만, 보정이 필요하면 더 걸릴 수 있습니다. 등기 완료 여부를 법원이 따로 알려주지는 않습니다.
집주인 송달과 이사·전입신고 시점
결정은 당사자에게 송달됩니다. 다만 2023년 7월 19일부터는 집주인에게 결정이 송달되기 전에도 법원이 등기를 촉탁할 수 있어, 연락 두절이나 송달 지연 때문에 등기가 반드시 멈추는 것은 아닙니다. 효력은 임대인에게 결정이 송달되거나, 그보다 먼저 촉탁에 따른 등기가 마쳐진 때 발생합니다. 집주인에게 송달되기까지의 일수는 정해져 있지 않습니다.
신청서 제출이나 결정만으로 이사 시점을 판단하지 마세요. 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사하고 전입신고를 옮겨야 기존 대항력·우선변제권을 지킬 수 있습니다.
대법원 2024다326398 사건에서는 등기 기입 3일 전에 이사한 임차인이 종전 대항력·우선변제권을 잃어, 그 사이 설정된 근저당권보다 순위가 밀렸습니다. 등기가 완료된 뒤에는 이사·전출해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 전 대항력이 없었다면 등기 시점에 새로 취득합니다.
전자송달을 받는 신청인은 문서 등재 통지 후 확인한 때 송달받은 것으로 봅니다. 1주 안에 확인하지 않으면 통지일부터 1주가 지난 날 송달된 것으로 간주됩니다. 신청이 기각되면 항고할 수 있습니다.
HUG 전세보증금반환보증 이행청구를 준비한다면 HUG 보증이행안내의 임차권등기 요건과 제출서류도 확인하세요. 결정문으로 이행청구·심사는 가능하지만 보증금을 받기 전까지 등기를 마쳐야 하며, 담당자 확인 전에 임의로 전출하면 보증이행이 거절될 수 있습니다.
보정명령 확인 → 필요한 보정서 제출 → 등기사항증명서에서 등기 기입 확인 → 이사·전출 순으로 진행합니다.
자주 묻는 질문
집주인이 연락을 받지 않아도 신청할 수 있나요?
가능합니다. 임대차가 끝났다는 사실을 내용증명·배달증명·문자 출력물 등으로 소명하세요. 집주인의 동의나 법원 출석은 필요하지 않습니다.
묵시적 갱신 상태인데 바로 신청할 수 있나요?
임차인이 해지를 통고한 뒤 3개월이 지나 임대차가 종료돼야 신청할 수 있습니다. 보증금도 전부 또는 일부 반환받지 못한 상태여야 합니다.
보증금이 오른 뒤 일부만 돌려받았다면 얼마를 적나요?
신청 당시 돌려받지 못한 보증금을 적습니다. 재계약·증액 날짜와 증액분 확정일자는 신청이유에 날짜 순서로 기재하세요.
직접 신청하면 비용이 얼마나 드나요?
주택 1개, 임대인·임차인 각 1명 기준으로 46,200원입니다. 당사자가 1명 추가되면 송달료 16,500원이 더 듭니다.
결정문을 받으면 바로 이사해도 되나요?
등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출하세요. 결정문을 받았더라도 등기 전 전출하면 기존 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다.
마무리
계약 종료와 미반환 보증금을 서류로 소명해 신청하고, 접수 후에는 사건 진행과 등기사항증명서를 확인하세요. 이사 날짜는 결정문 수령일이 아니라 임차권등기 기입을 확인한 뒤 잡는 것이 중요합니다.
출처
- 법제처 — 주택임대차 임차권등기명령 신청
- 대법원 — 1회 송달료 기준금액 변경 안내
- 대법원 전자소송포털 — 민사신청 절차안내
- 대한법무사협회 — 법무사 보수기준
- 법무부 — 임대인 송달 전 임차권등기 안내
- 한국경제 — 임차권등기 비용 청구에 관한 대법원 판결
- 이데일리 — 임차권등기 전 이사에 관한 대법원 판례