종부세 특례 신청, 1세대 1주택, 신혼부부 감면과 합산배제 대상 정리

종부세 특례 신청은 대상에 해당해도 자동으로 적용되지 않는 신청주의입니다. 2026년에는 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스 전자신고나 관할세무서 서면 제출을 해야 11월 정기고지에 반영됩니다.

부부 공동명의 1주택인지, 혼인으로 주택이 늘어난 경우인지, 임대주택·사원용주택 등 합산배제 대상인지에 따라 신청서와 판단 기준이 달라집니다. 아래에서 자신의 경우를 먼저 나눈 뒤 필요한 신청을 진행하면 됩니다.

종부세 특례 신청 핵심 요약

종부세 마감일 2026과 지금 할 일

2026년 종부세 특례·합산배제 신고·신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 9월 30일은 수요일이므로 별도의 다음 영업일 연장 없이 이날까지 신청해야 합니다.

• 정기분 고지서는 11월 20일경 발송됩니다.
• 정기분 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
• 9월 신청을 놓친 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있습니다.

마감 직전에는 본인에게 적용되는 특례 종류와 신청서를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 공동명의 특례와 합산배제는 신청서가 다르므로, 단순히 ‘종부세 특례’라는 이름만 보고 한 종류의 서식을 제출하면 안 됩니다.

종부세 특례와 합산배제, 내 경우 고르기

종부세 특례 신청은 주택 수를 1세대 1주택으로 판단받는 경우와 특정 주택·토지를 과세대상에서 빼는 합산배제로 나눠 생각하면 쉽습니다. 혼인으로 2주택이 된 경우는 혼인 특례의 적용 여부를 먼저 보고, 기존 주택을 팔기 전 대체주택을 취득한 경우는 일시적 2주택 특례 요건을 따로 확인해야 합니다.

구분	주요 대상	신청·판단 기준
1세대 1주택 특례	부부 공동명의 1주택, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 특례주택	주택 수에서 제외해 1세대 1주택으로 판단받는 신청
합산배제	요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택 등, 주택신축용 토지	해당 주택·토지를 주택분 과세표준 합산 범위에서 빼달라고 신고
혼인·일시적 2주택 특례	혼인으로 주택이 늘어난 경우, 기존 주택을 팔기 전 신규주택을 취득한 경우	혼인 특례는 별도 신청 없이 적용되며, 일시적 2주택은 신규주택 취득일부터 3년 요건을 확인

공동명의 1주택자 특례는 「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」를 사용하고, 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례는 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서」를 사용합니다. 임대주택·사원용주택 등은 대상별 별지 서식이 따로 있습니다.

종부세 1세대 1주택 특례 조건과 12억원 공제

과세기준일인 2026년 6월 1일 현재 거주자가 1주택과 아래 특례주택만 함께 소유하고, 다른 세대원이 주택을 소유하지 않으면 1세대 1주택자로 볼 수 있습니다. 신청하면 공시가격 합계액에서 12억원을 공제하고, 신청하지 않으면 9억원을 공제합니다.

• 신규주택: 기존 주택을 팔기 전 대체 취득한 주택으로, 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우
• 상속주택: 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 경우. 5년이 지나도 지분율 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 6억원 이하인 경우가 포함될 수 있으며, 수도권 밖은 3억원 이하 기준이 적용됩니다.
• 지방 저가주택: 공시가격 4억원 이하이면서 수도권 밖에 있는 주택. 광역시·세종시는 읍·면, 그 밖의 지역은 전 지역을 대상으로 하며 수도권에서는 경기 가평·연천군, 인천 강화·옹진군이 포함됩니다.
• 인구감소지역·인구감소관심지역 주택: 지역과 취득기간에 따라 기준시가와 취득기간 요건을 충족하는 주택
• 준공후미분양주택

특례주택의 세부 기준은 주택의 종류뿐 아니라 공시가격·기준시가·소재지·취득일·지분율에 따라 달라집니다. 따라서 ‘지방 주택’이나 ‘상속주택’이라는 이유만으로 자동 적용된다고 보면 안 됩니다.

부부 공동명의 1주택자 특례, 어느 쪽이 유리한가

부부 공동명의 1주택은 공제액과 고령자·장기보유 세액공제 중 어느 쪽의 효과가 큰지가 판단 기준입니다. 특례를 신청하는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다.

구분	공제	세액공제·납세의무자
특례 적용	공제금액 12억원	고령자·장기보유 세액공제 가능, 부부 합의로 정한 1인이 납세의무자
특례 미적용	부부가 각각 9억원씩 공제해 합산 18억원	세액공제 불가, 각자 납세의무자

구분	기준	세액공제율
연령	만 60세 이상	20%
연령	만 65세 이상	30%
연령	만 70세 이상	40%
보유기간	5년 이상	20%
보유기간	10년 이상	40%
보유기간	15년 이상	50%

연령과 보유기간 세액공제는 합산해 최대 80%까지 적용됩니다. 공제액만 보면 특례 미적용 방식이 6억원 더 크지만, 나이와 보유기간에 따른 세액공제율이 높다면 12억원 공제와 세액공제를 함께 받는 특례가 유리할 수 있습니다.

2026년부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 정한 1인이 납세의무자가 됩니다. 다만 배우자가 다른 주택을 소유하고 있으면 공동명의 1주택자 특례가 적용되지 않습니다.

종부세 합산배제 대상과 임대주택 요건

종부세 합산배제는 요건을 갖춘 주택·토지를 종합부동산세 과세대상에서 빼달라고 관할세무서에 신고하는 제도입니다. 신고한 물건은 주택분 과세표준 합산 범위에서 빠집니다.

• 임대주택: 과세기준일인 6월 1일 현재 실제 임대 중이고, 지자체 임대등록과 세무서 사업자등록을 마친 주택입니다. 의무임대기간과 임대료 증액 상한 5% 등 요건이 있으며, 사업자등록은 9월 30일까지 마쳐야 해당 연도 임대사업자로 인정됩니다.
• 사원용주택 등: 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유 주택으로, 국민주택규모 이하이거나 공시가격 6억원 이하이고 전세금·임대보증금이 주택 공시가격의 10% 이하인 경우입니다. 건축법상 기숙사, 주택신축판매업자의 미분양주택, 취득일부터 3년 이내 멸실 예정인 주택, 등록문화재주택도 포함됩니다.
• 주택신축용 토지: 주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지로, 취득일부터 5년 내 주택법에 따른 사업계획승인을 받을 토지입니다.

사원용주택 등은 친족이나 주주·임원에게 제공한 경우 제외되는 등 별도 제한이 있습니다. 이름만 보고 합산배제 대상이라고 판단하기보다 실제 사용 대상과 주택 규모·공시가격·보증금 요건을 함께 확인해야 합니다.

종부세 신혼부부 감면과 혼인 특례

‘종부세 신혼부부 감면’으로 찾는 혼인 특례의 공식 기준은 혼인으로 주택 수를 판단할 때의 세대 분리입니다. 혼인한 날부터 10년 동안은 주택을 소유한 사람과 그 혼인한 사람을 각각 1세대로 봅니다.

혼인 특례는 별도 신청 없이 1세대 판정에 적용됩니다. 다만 혼인과 무관하게 기존 주택을 팔기 전에 신규주택을 취득한 일시적 2주택은 별도의 주택 수 산정 제외 특례 대상인지 확인해야 합니다.

종부세 특례 온라인 신청 방법과 필요서류

종부세 특례 신청은 홈택스 전자신고와 서면 제출 모두 가능합니다. 홈택스에서는 로그인 후 화면 하단의 ‘세무 업무 가이드맵(Map)’에서 ‘종합부동산세’로 들어가면 됩니다.

1. 홈택스에 로그인합니다.
2. 화면 하단 ‘세무 업무 가이드맵(Map)’에서 ‘종합부동산세’를 선택합니다.
3. 본인에게 해당하는 합산배제 또는 과세특례 신고 화면을 선택합니다.
4. 미리채움 서비스와 부동산 명세 조회·내려받기 기능을 활용해 신고 내용을 확인합니다.
5. 신청서를 제출하고 접수 결과를 확인합니다.

손택스에도 ‘종합부동산세 합산배제신고’ 화면이 있습니다. 홈택스와 손택스 중 이용하기 편한 방법을 선택하되, 공동명의 특례처럼 첨부서류가 필요한 신청은 서류 누락 여부를 확인해야 합니다.

• 공동명의 1주택자 특례: 「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」와 혼인관계증명서
• 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등: 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서」
• 임대주택 합산배제: 공공임대 별지 제1호, 민간임대 별지 제2호
• 사원용주택 등: 별지 제4호부터 제23호까지 대상별 서식
• 주택신축용 토지: 조세특례제한법 시행규칙 별지 제64호의17

공동명의 특례를 변경하거나 취소할 때도 같은 신청 기간에 「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」를 제출합니다. 신청 대상이 다르면 서식도 달라지므로 먼저 본인의 주택 유형을 구분한 뒤 신청 화면과 첨부서류를 맞추는 순서가 안전합니다.

모바일에서 신고하려면 손택스의 합산배제신고 화면으로 이동하면 됩니다. 모바일 신청 화면을 바로 열어 제출하려는 경우 아래 경로를 이용할 수 있습니다.

작년에 신청했으면 올해는 안 해도 됩니다

최초 신고한 연도의 다음 연도부터는 신고 내용에 변동이 없으면 별도 신고 없이 계속 적용됩니다. 2007년 이후 합산배제 신고서를 낸 납세자도 물건의 추가·제외나 소유권·전용면적 등 변동이 없으면 다시 제출하지 않아도 됩니다.

공동명의 1주택자 특례도 최초 신청 연도의 다음 연도부터 신청 내용에 변동이 없으면 계속 적용됩니다. 반대로 임대등록이 말소되거나 임대료를 5% 초과해 올리는 등 요건을 갖추지 못하게 되면 제외신고를 해야 합니다.

종부세 특례 신청 취소와 마감을 놓쳤을 때

공동명의 1주택자 특례를 취소하거나 변경하려면 9월 16일부터 9월 30일까지 「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」를 제출합니다. 소유권·전용면적 등 변동이 생긴 경우에도 변동분을 다시 신고해야 합니다.

합산배제 대상이었지만 임대등록 말소나 임대료 5% 초과 인상 등으로 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 제외(과세대상 포함) 신고를 해야 합니다. 9월 신청기간을 놓친 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있습니다.

마감 전이라면 특례 적용·취소 중 어느 쪽이 유리한지 예상세액을 비교한 뒤 변경 신청을 결정하는 것이 좋습니다. 공동명의 특례는 공제액만 비교하면 결론이 달라질 수 있으므로, 고령자·장기보유 세액공제까지 함께 봐야 합니다.

자주 묻는 질문

부부 공동명의 주택에서 지분이 적은 사람이 납세의무자가 될 수 있나요?

가능합니다. 2026년부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 정한 1인이 납세의무자가 됩니다.

배우자가 다른 주택을 가지고 있어도 공동명의 1주택자 특례를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택을 소유하고 있으면 특례가 적용되지 않습니다.

상속주택은 상속 후 5년이 지나면 무조건 주택 수에 포함되나요?

무조건은 아닙니다. 상속개시일부터 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 6억원 이하인 경우가 포함될 수 있으며, 수도권 밖은 3억원 이하 기준이 적용됩니다.

임대주택 사업자등록을 6월 1일 뒤에 하면 합산배제를 받을 수 있나요?

사업자등록은 9월 30일까지 마쳐야 해당 연도 과세기준일 기준 임대사업자로 인정됩니다.

혼인으로 2주택이 되면 몇 년 동안 1세대로 보나요?

혼인한 날부터 10년 동안은 주택을 소유한 사람과 그 혼인한 사람을 각각 1세대로 봅니다.

특례를 신청하면 무조건 종부세가 줄어드나요?

아닙니다. 부부 공동명의 1주택자 특례는 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있지만, 특례를 적용하지 않으면 부부가 각각 9억원씩 공제받을 수 있습니다. 두 방식을 예상세액으로 비교해야 합니다.

9월 30일까지 신청하지 못하면 완전히 끝나나요?

아닙니다. 원칙적인 신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지지만, 이 기간에 신고·신청하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있습니다.

종부세 특례 신청 전에 확인할 것

먼저 공동명의 1주택 특례인지, 주택 수 산정 제외 특례인지, 합산배제인지부터 구분한 뒤 공시가격·기준시가·취득일·지역·등록 상태를 맞춰 보세요. 부부 공동명의라면 12억원 공제와 각자 9억원 공제, 고령자·장기보유 세액공제를 함께 비교해야 신청 또는 취소 방향을 정할 수 있습니다.

출처

• 국세청 — 합산배제 및 과세특례 신고 안내
• 국세청 — 합산배제 및 과세특례 신고: 공동명의 1주택자 특례
• 국세청 — 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례
• 국세청 — 합산배제 및 과세특례 신고: 사원용주택 등 합산배제
• 국세청 — 합산배제 신고 및 정기신고 관련 안내
• 국세청 — 궁금해요 종합부동산세

종부세 특례 신청은 대상과 서식이 맞아야 반영됩니다. 자신의 주택 유형과 변동 여부를 확인한 뒤, 해당 신청 화면에서 9월 신청기간 안에 접수하세요.