전세사기특별법의 최소보장·선지급 조항은 2026년 11월 13일 시행됩니다. 피해자로 결정된 임차인이 경·공매 등으로 회복한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 지원받을 수 있으며, 시행 전에 경매가 끝난 피해자도 적용 대상이 될 수 있습니다.
전세사기특별법 핵심 요약
- 최소보장 기준: 임차보증금의 3분의 1
- 최소지원금: 최소보장금에서 배당금·경매차익 등 회복액을 뺀 부족분
- 신청처: 피해자 결정을 받은 뒤 LH에 신청
- 선지급금: 무권계약 피해자가 주택 처분 전에 신청할 수 있는 별도 지원
전세사기특별법 시행일과 이미 경매가 끝난 피해자
법률 제21634호의 최소보장·선지급 조항은 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 2026년 10월 6일에는 관련 시행령 개정안이 국무회의에서 의결됐습니다.
시행 전 피해자로 결정됐거나 경매가 끝난 경우
11월 13일 전에 전세사기피해자로 결정된 사람에게도 새 지원 규정이 적용됩니다. 이들의 최소지원금 신청기간 3년은 2026년 11월 13일부터 계산합니다. 경·공매 등 처분 절차가 이미 끝났다면 시행 후 신청할 수 있습니다.
경·공매가 완료된 임차인은 피해자 결정 때 대항력·확정일자 요건과 2인 이상 피해 요건을 제외하고 판단합니다. 다만 특별법 적용은 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인에게 한정되며, 지원금 대상에는 전세사기피해자와 법 제2조제4호다목의 임차인이 포함됩니다. 다목 임차인 중 외국 국적자는 제외됩니다.
시행일은 2026년 11월 13일입니다. 이전 피해자 결정에도 적용되며, 이미 끝난 경·공매 건은 처분 완료 상태에서 신청할 수 있습니다.
지원금 신청 전 피해자 결정받는 방법
최소지원금과 선지급금을 신청할 때는 피해자 결정문이 필요합니다. 아직 결정받지 않았다면 먼저 전세사기피해자 결정을 신청합니다.
피해자 결정 신청 경로와 순서
- 전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인으로 신청하거나 피해주택 소재지 관할 시·도 접수처를 방문합니다.
- 피해 사실과 임대인의 기망 정황을 적고 임대차계약서 등 해당 서류를 제출합니다. 온라인 신청에서는 서류를 전자문서로 등록합니다.
- 결정 결과를 받습니다. 온라인 신청자는 진행 상황을 문자로 안내받고 결정문을 직접 출력할 수 있습니다.
시·도는 신청일부터 30일 이내에 접수·조사를 진행합니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회에 안건이 상정된 뒤에는 30일 이내에 결정하며, 한 차례 15일 연장할 수 있습니다. 결정문 작성·송달에는 시간이 더 걸립니다.
온라인 절차와 관할 접수처를 확인할 때는 지원관리시스템의 신청 안내를 이용하면 됩니다.
방문 신청 서류와 부결 시 이의신청
- 기본 서류: 결정 신청서, 임대차계약서 사본, 신분증
- 주민등록표 초본: 행정정보 공동이용에 동의하지 않은 경우
- 해당자 추가 서류: 개인정보 수집·이용 동의서, 임대인 파산·회생 결정문, 경·공매 개시 서류, 집행권원, 임차권등기 서류 등
경·공매 개시 서류를 분실했다면 등기사항전부증명서로 제출할 수 있습니다. 피해자 결정이 부결됐다면 결정 송달일부터 30일 이내에 국토교통부에 이의신청할 수 있고, 지원관리시스템의 이의신청 메뉴도 이용할 수 있습니다. 국토교통부는 이의신청일부터 20일 이내에 위원회 재심의를 거쳐 결정합니다.
피해자 결정 신청 → 결정문 수령 → 해당 지원금의 신청 시기에 맞춰 LH에 제출하는 순서입니다.
최소지원금 금액과 신청 제한
보증금 3분의 1에서 회수액을 빼는 계산
최소보장금은 보증금의 절반이 아니라 3분의 1입니다. 최소지원금은 이 금액에서 이미 회복한 돈을 뺀 부족분입니다. 회복액에는 대항력·우선변제권에 따른 배당 등, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익과 임대료 지원액이 반영됩니다.
| 계산 항목 | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5,000만 원 |
| 최소보장금 | 5,000만 원 |
| 배당금 | 2,000만 원 |
| 경매차익 | 1,000만 원 |
| 최소지원금 | 2,000만 원 |
최소지원금을 신청할 수 없는 경우
- 피해주택을 본인이 직접 매수한 경우
- 선지급금을 이미 받은 경우
- 경·공매에서 배당요구·배분요구를 하지 않은 경우: 2026년 11월 13일 이후 처음 경매개시결정 또는 공매공고가 이뤄진 건부터 적용
시행일 이후 새로 개시·공고되는 해당 건에서 배당요구나 배분요구를 하지 않으면 최소지원금을 신청할 수 없습니다.
배당금·경매차익 등 회복액을 모두 반영한 뒤에도 보증금의 3분의 1에 못 미치는 금액이 최소지원금입니다.
최소지원금 신청방법과 지급 결정 기간
LH 신청 시기와 제출 순서
- 피해자 결정문을 받은 뒤 신청 가능 시점을 확인합니다. LH에 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 후, 그 밖의 경우에는 피해주택 경·공매 등 처분 절차가 끝난 후 신청합니다.
- 피해자 결정문과 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 보증금반환채권 변제 관련 서류 등을 준비합니다.
- LH에 최소지원금을 신청합니다. 질병이나 해외 체류 등으로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 선임할 수 있습니다.
신청기간은 피해자 결정일부터 3년 이내입니다. 경·공매 진행 등 부득이한 사유가 있으면 경·공매 완료일부터 1년 이내에 신청할 수 있습니다. 시행 전에 결정받은 피해자의 3년 기산일은 2026년 11월 13일입니다.
지급 통지와 금액 이의신청
LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지합니다. 부득이하면 한 차례 30일 연장할 수 있습니다. LH의 지급 결정이나 금액에 이의가 있다면 결정 통지일부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다.
피해자 결정문을 받은 뒤 경매차익 산정 또는 처분 완료 시점에 맞춰 LH에 서류를 제출합니다. LH의 지급 결정 통지 기한은 신청일부터 90일이며, 부득이하면 30일 연장될 수 있습니다.
선지급금 신청 대상과 정산
선지급금 신청은 신탁사기 등으로 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 무권계약 피해자를 위한 절차입니다. 경·공매가 끝나기 전에 보증금 3분의 1에 해당하는 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 받을 수 있습니다.
주택 처분 전 LH에 신청하는 순서
- 피해자 결정문을 준비합니다.
- LH의 피해주택 매입이 완료되기 전 또는 피해주택 처분 절차가 완료되기 전에 LH에 신청합니다.
- 최소지원금과 같은 제출서류를 내고 LH의 지급 여부·금액 통지를 받습니다.
선지급금은 최소보장금에서 보증금반환채권 변제액과 선지급 전에 받은 임대료 지원액 등을 빼고 산정합니다. 서류·처리기간·지급 결정에 대한 이의신청 기준은 최소지원금과 같습니다.
추가 회수액 정산과 반납 조건
선지급 뒤 보증금을 추가로 회수하면 그 금액을 반영해 정산합니다. 선지급금을 받은 사람은 정산이 끝날 때까지 거주와 주민등록 등 대항력을 유지해야 합니다. 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 막히거나 피해주택을 직접 매수한 경우, 또는 정산 후 보증금을 회수한 경우에는 해당 금액을 반납해야 합니다.
지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수했다면 지체 없이 신고하고 반납해야 합니다. 신고하지 않거나 기한 내 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있고, 미반납액은 국세 강제징수의 예에 따라 징수됩니다.
선지급금을 받았다면 최소지원금을 따로 신청할 수 없습니다. 먼저 받은 돈은 이후 회수액을 반영해 정산합니다.
무권계약 피해자가 주택 매입·처분 완료 전에 LH에 신청하고, 지급 후에는 대항력을 유지하며 추가 회수액을 정산합니다.
LH 매입·공공임대 지원과의 관계
LH 매입 과정에서 받은 경매차익이나 임대료 지원액은 최소지원금 계산 때 회복액으로 차감됩니다. 이를 반영해도 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 계산합니다.
| 지원 경로 | 최소지원금·선지급금과의 관계 |
|---|---|
| LH 매입에 따른 경매차익·임대료 지원 | 지원금 산정 때 회복액으로 차감 |
| 법 제25조·제25조의2·제25조의3 공공임대주택 지원 | 최소지원금·선지급금을 받으면 이용 불가 |
경·공매가 끝났지만 주택을 매수하지 못한 피해자도 공공임대주택 지원 대상에 포함됩니다. 이 규정은 2026년 5월 12일부터 시행됐으며, 그전에 경·공매가 끝난 경우에도 적용됩니다. LH 매입을 요청하려면 관련 통합 공고에서 절차를 확인할 수 있습니다.
서류 준비나 지원 선택이 막히면 최소보장·선지급은 국토교통부 피해지원총괄과(044-201-5234), 피해자 결정 신청은 지원관리시스템 콜센터(1600-9640)에 문의할 수 있습니다. 지역 상담센터 위치와 전세피해 상담은 HUG 전세피해 및 예방지원센터에서 확인할 수 있습니다.
경매차익·임대료 지원은 최소지원금 계산에 반영됩니다. 공공임대주택 지원은 최소지원금·선지급금 수령과 함께 이용할 수 없습니다.
자주 묻는 질문
경매가 이미 끝났는데 최소지원금을 신청할 수 있나요?
가능합니다. 피해자로 결정되고 다른 요건을 충족했다면 2026년 11월 13일 시행 후 신청할 수 있습니다. 시행 전 피해자 결정자의 3년 신청기간도 이날부터 계산합니다.
최소지원금은 보증금의 3분의 1을 모두 지급하나요?
아닙니다. 보증금의 3분의 1에서 배당금·경매차익 등 이미 회복한 금액을 뺀 부족분을 지원합니다.
피해자 결정을 받지 않아도 LH에 신청할 수 있나요?
지원금 신청서류에 피해자 결정문이 필요합니다. 지원관리시스템이나 피해주택 소재지 관할 시·도에서 먼저 결정을 신청해야 합니다.
선지급금을 받은 뒤 최소지원금도 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 선지급금은 이후 보증금 회수액을 반영해 정산하며, 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 합니다.
최소지원금을 받으면서 공공임대주택 지원도 이용할 수 있나요?
법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원은 함께 받을 수 없습니다. 다만 LH 매입에 따른 경매차익·임대료 지원액은 최소지원금 계산에서 차감해 반영합니다.
이미 경매가 끝났다면 피해자 결정 여부와 보증금 회수액부터 확인하면 됩니다. 결정문이 없다면 먼저 피해자 결정을 신청하고, 지원금 신청 시점에 맞춰 LH에 서류를 제출하십시오.
출처
- 국토교통부·대한민국 정책브리핑 — 전세사기 피해 보증금 ‘최소 3분의 1 회복’ 보장…11월 13일 시행
- 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
- 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템 — 전세사기피해자 신청 적용범위에 대한 특례안내